Lovspeil

Forskrift om eiendomsmegling

Denne siden viser Forskrift om eiendomsmegling i en brukervennlig struktur med kapitler, paragrafer og stabile lenker til hver bestemmelse.

Dokumenttype
Forskrift
Dato
2007-11-23
Nummer
1318
Kilde
Lovdata
Departement
Finansdepartementet
I kraft
2008-01-01, 2008-03-01, 2009-01-01
Sist importert
17. juni 2026
Sist oppdatert i kilde
1. november 2013
Vis på Lovdata ↗

I

Visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet

§ 1-1. Nærmere regler for boligbyggelagegen side

(2) Eiendomsmeglingsloven § 5-3 første til tredje og femte til syvende ledd (forbud mot egenhandel) gjelder ikke for:
  1. ansatte i boligbyggelag som ikke utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling,
  2. ansatte i boligbyggelag ved tildeling av ny bolig til fast pris gjennom ansiennitet i boligbyggelaget.

§ 1-2. Nærmere regler om næringsmeglingegen side

§ 1-3. Nærmere regler om utleiemeglingegen side

(2) Oppgave som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal ved utleiemeglingsoppdrag i tillegg inneholde opplysninger om:
  1. leieobjektets arealer eller antall rom,
  3. leietiden og partenes oppsigelsesadgang,
  4. utleiers krav til depositum eller garanti,
  5. vilkår om leierens vedlikeholdsplikt,
  6. om leieobjektet er utleiers egen bolig, og om dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig, jf. husleieloven § 11-4 og
  7. eventuell adgang til fremleie av leieobjektet eller deler av dette.

§ 1-4. Nærmere regler om utenlandsmeglingegen side

§ 1-5. Nærmere regler om formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendomegen side

(1) Denne paragrafen gjelder for oppdrag som nevnt i avhendingslova § 1-1 fjerde ledd (formidling av kontraktsposisjoner), der selgeren er forbruker.
(2) Det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.
(3) Det skal fremgå tydelig i all markedsføring at handelen gjelder en kontraktsposisjon.
(4) Den skriftlige oppgaven etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal minst inneholde opplysninger om:
  1. hva kontraktsposisjonen gjelder og at kjøperen overtar selgerens rettigheter og plikter etter kontrakten, som skal vedlegges den skriftlige oppgaven,
  2. selgerens navn,
  3. prisforlangende eller prisantydning for kontraktsposisjonen, kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet, andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene,
  4. hva som er avtalt om betaling av kjøpesummen i det underliggende kontraktsforholdet, samt hva som gjelder for garantistillelser etter bustadoppføringslova § 12 og § 47,
  5. nærmere opplysninger om boligen som kontraktsposisjonen knytter seg til, herunder minst de opplysninger som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet til fjerde ledd, med unntak av annet ledd nr. 12, 13 og 14,
  7. økonomisk risiko knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen.
(5) Ved innføring i oppdragsjournal skal det anmerkes at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.
(6) Journalføring av kjøpesum etter § 3-3 første ledd bokstav f skal kun omfatte vederlaget for kontraktsposisjonen.
(7) I forbindelse med etablering av rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd skal oppdragstakeren sørge for at selgeren i det opprinnelige avtaleforholdet får skriftlig melding med opplysninger som utvetydig identifiserer eiendommen og boligen, tidspunkt for omsetningen, samt kjøperens navn, adresse og fødselsdato eller organisasjonsnummer.
(8) Ved salg til en forbruker skal oppdragstakeren også påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontraktsposisjonen kan disponeres på vegne av selgeren, jf. avhendingslova § 1-1 fjerde ledd.

Krav om tillatelse mv.

§ 2-1. Rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmeglingsvirksomhetegen side

(1) Eiendomsmeglingsvirksomhet mot godtgjørelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan også drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet, jf. lov 13. august 1915 nr. 5 om domstolene (domstolloven) § 218 annet ledd nr. 1, dersom
  1. rettshjelpsvirksomheten er organisert som enkeltpersonforetak jf. domstolloven § 219a første ledd, og

§ 2-2. Sikkerhetsstillelseegen side

(1) Sikkerhetsstillelse for eiendomsmeglingsforetak i § 2-2 til § 2-4 og advokater som driver eiendomsmegling jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, benevnt «foretaket», stilles ved at det hos Finanstilsynet deponeres en erklæring fra et skadeforsikringsselskap som nevnt i lov 10. juni 2005 nr. 44 om forsikringsselskaper, pensjonsforetak og deres virksomhet mv. (forsikringsloven) eller et annet foretak som nevnt i lov 10. juni 1988 nr. 40 om finansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner (finansieringsvirksomhetsloven), § 1-4 første ledd nr. 1 til 4.
(2) Sikkerheten skal være minst 45 millioner kroner.
(3) Sikkerhetsstillerens ansvar pr. formidling pr. skadelidt kan begrenses ved avtale, men ikke til mindre enn 15 millioner kroner.
(4) Finanstilsynet kan i enkelttilfeller bestemme at det skal stilles høyere sikkerhet enn det som kreves etter annet og tredje ledd.
(5) Dersom utbetaling fra sikkerhetsstilleren medfører at sikkerheten ikke lenger oppfyller kravene i annet til tredje ledd, må foretaket sørge for å bringe sikkerheten i samsvar med kravene innen én måned. Finanstilsynet kan i enkelttilfeller fastsette lengre eller kortere frist.

§ 2-3. Nærmere krav til sikkerhetenegen side

(1) Skadelidte kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren uten først å rette krav mot foretaket.
(2) Sikkerhetsstilleren kan ikke gjøre gjeldende andre innsigelser overfor skadelidte enn de innsigelser foretaket selv har i forhold til skadelidte.
(3) Sikkerhetsstilleren kan overfor skadelidte ikke påberope at det er foretatt utbetalinger under sikkerheten med mindre Finanstilsynet er varslet om utbetalingen senest samtidig med at utbetalingen fant sted.
(4) Oppsigelse av sikkerheten eller bortfall av sikkerheten på annen måte er ikke virksomt i forhold til skadelidte før tre måneder etter at Finanstilsynet har mottatt melding om bortfallet. Stilles ny sikkerhet før utløpet av denne perioden, blir bortfallet av sikkerheten virksomt fra det tidspunkt ny sikkerhet er stilt.
(5) Sikkerheten dekker også rimelig kostnader som tredjepersoner har hatt i forbindelse med avvikling av de enkelte oppdrag, herunder oppbevaring av oppbevaringspliktige dokumenter, jf. § 3-7, i de tilfeller der foretakets rett til å drive eiendomsmegling har falt bort etter eiendomsmeglingsloven § 8-2 og § 8-3.

§ 2-4. Hvilken sikkerhetsstiller som har ansvaretegen side

(1) Den som stiller sikkerhet for foretaket når skadelidte framsetter krav om erstatning er ansvarlig overfor skadelidte. Dette gjelder selv om tapet ble forårsaket mens foretaket hadde en annen sikkerhetsstiller.
(2) Et erstatningskrav anses som framsatt på det tidligste av følgende tidspunkter:
  1. Det tidspunkt foretaket eller dets sikkerhetsstiller første gang mottok skriftlig melding om tapet med krav om erstatning.
  2. Det tidspunkt foretaket eller dets sikkerhetsstiller første gang mottok skriftlig melding fra sikrede eller skadelidte vedrørende omstendigheter som kan ventes å føre til at et erstatningskrav blir reist mot sikrede.
(3) Dersom foretaket ikke har en sikkerhetsstiller på det tidspunktet kravet framsettes, svarer foretakets siste sikkerhetsstiller.
(4) Den sikkerhetsstiller foretaket hadde da tapet ble forårsaket er også ansvarlig overfor skadelidte, men kan kreve full regress hos den sikkerhetsstiller som er ansvarlig etter første eller tredje ledd.

§ 2-5. Opplysninger om foretakets eiereegen side

(1) Søknad om tillatelse etter loven § 2-3 skal inneholde følgende opplysninger:
  1. foretakets navn og organisasjonsnummer, og
  2. navn og fødsels-/organisasjonsnummer og størrelsen på eierandelen til eiere av betydelig andel i foretaket.
(2) Der en betydelig andel i foretaket eies av et selskap, gjelder første ledd bokstav b) tilsvarende for eierselskapet, slik at samtlige personer som direkte eller indirekte eier 10 % eller mer av foretaket framkommer i eierlisten.
(3) Melding om erverv eller økning av eierandel etter loven § 2-8 annet og tredje ledd, skal inneholde opplysninger som nevnt i første og annet ledd.

§ 2-6. Opplysninger om foretakets styremedlemmer, daglig leder og fagansvarligegen side

(1) Søknad om tillatelse etter loven § 2-3 skal inneholde følgende opplysninger:
  1. foretakets navn og organisasjonsnummer,
  2. navn, personnummer og tiltredelsesdato på samtlige styremedlemmer,
  3. navn, personnummer og tiltredelsesdato på fagansvarlig for foretaket og eventuelle filialer,
  4. navn, personnummer og tiltredelsesdato på daglig leder for foretaket og eventuelle filialer.
(2) Første ledd gjelder tilsvarende ved melding om skifte av styremedlem, daglig leder eller fagansvarlig.

§ 2-6a. Saksbehandlingsregler til utfylling av tjenestelovenegen side

(2) Tjenesteloven § 11 annet ledd om at tillatelse anses gitt når saksbehandlingsfristen er utløpt, gjelder ikke for søknad om tillatelse til å drive eiendomsmegling.

§ 2-6b. Nærmere regler om foretaksformegen side

§ 2-7. Krav til politiattestegen side

Politiattest som skal legges fram etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 tredje ledd, § 4-2 annet ledd og § 4-3 annet ledd skal vise merknader om strafferettslige reaksjoner for overtredelse av lov 22. mai 1902 nr. 10 Almindelig borgerlig Straffelov kapittel 15, 18, 22, 24 til 28 og 31 og straffeloven § 202, § 203, § 206, § 207, § 221, § 271 til § 281, § 288, § 321, § 322, § 324, § 325, § 327 til § 333, § 335 til § 338, § 340 til § 342, § 344, § 351, § 352, § 354, § 361 til § 365, § 370 til § 372, § 374 til § 376, § 378 til § 380, § 382 til § 394 og kapittel 31, eiendomsmeglingslovgivningen, inkassolovgivningen, konkurranselovgivningen, konkurslovgivningen, regnskapslovgivningen, selskapslovgivningen, skatte- og avgiftslovgivningen og verdipapirlovgivningen.

§ 2-8. Særlige bestemmelser om fagansvarligegen side

(1) For den eiendomsmeglingsfaglige utøvelsen skal fagansvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd, på basis av en vurdering av aktuelle risikoer, sørge for å etablere forsvarlig risikostyring og internkontroll etter retningslinjer fastsatt av styret, jf. forskrift 22. september 2008 nr. 1080 om risikostyring og internkontroll. Fagansvarlig skal løpende følge opp endringer i foretakets risikoer, og påse at foretakets risikoer er forsvarlig ivaretatt i samsvar med styrets retningslinjer. Fagansvarlig skal gi styret relevant og tidsriktig informasjon som er av betydning for foretakets risikostyring og internkontroll, herunder informasjon om nye risikoer. Fagansvarlig skal sørge for at risikostyringen og internkontrollen blir dokumentert, gjennomført og overvåket på en forsvarlig måte. Avvik skal rapporteres til foretakets styre.
(2) Fagansvarlig skal påse at foretaket har en skriftlig oversikt over utdanning og praksis samt etterutdanning for alle ansatte og personer med tilsvarende tilknytning som utfører arbeid som ledd i eiendomsmegling. Oversikten skal vurderes og oppdateres løpende. Fagansvarlig skal påse at utdanning, praksis og etterutdanning oppfyller kravene i lov og forskrift.
(3) Fagansvarliges plikter etter annet ledd gjelder tilsvarende for oppbevaring av dokumentasjon som nevnt i § 4-11 annet ledd.

§ 2-9. Rapporteringsplikt til Finanstilsynetegen side

(1) Foretak som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 1, skal sende halvårsoppgave til Finanstilsynet innen 1. september (1. halvår) og 1. mars (2. halvår) hvert år.
(2) Advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2, skal sende årsoppgave til Finanstilsynet innen 1. mars hvert år.
(3) Finanstilsynet kan i det enkelte tilfelle begrense rapporteringsplikten.

§ 2-10. Opphør av eiendomsmeglingsvirksomhetegen side

Ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet skal foretaket gi melding til Finanstilsynet om dette. I meldingen skal det framgå hvem som skal ha ansvaret for oppbevaringspliktige dokumenter, jf. § 3-7. Melding skal inneholde bekreftelse fra revisor om at det ikke finnes klientmidler eller regnskapsført klientansvar. Første punktum gjelder tilsvarende ved opphør av filial, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-2 første ledd.

§ 2-11. Utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet på midlertidig grunnlagegen side

Nærmere krav til virksomheten

§ 3-1. Journalføringegen side

Føring av journaler, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1, skal være innrettet på betryggende måte. Det som er ført i journalene må ikke ved overstrykninger eller på annen måte gjøres uleselig. Dersom rettelser foretas i journal som føres i elektronisk form, skal tidligere registrerte opplysninger være sporbare, og det skal kunne tas ut en oversikt som viser alle endringer som er foretatt.

§ 3-2. Oppdragsjournalegen side

Hvert oppdrag som meglerforetaket påtar seg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-1 første ledd, skal snarest mulig innføres i en oppdragsjournal. Oppdragene skal innføres i tidsrekkefølge og nummerorden. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
  1. tidspunkt for inngåelse av oppdragsavtale,
  2. oppdragsgivers navn,
  3. hva oppdraget gjelder,
  4. eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune,
  6. oppdragets varighet,
  7. status for oppdrag, herunder oppsigelse, forlengelse og gjennomføring av oppdraget, og

§ 3-3. Meglingsjournalegen side

(1) Hver formidling som finner sted skal føres i en meglingsjournal. Formidlingene skal innføres snarest mulig i tidsrekkefølge og nummerorden. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
  3. eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune,
  5. avtalepartenes navn,
  6. kjøpesum/årlig leiesum, og
  7. vederlag.
(2) Oppdrag som kun omfatter oppgjør, skal innføres i meglingsjournalen på samme tidspunkt som innføring i oppdragsjournalen.
(3) Kjøpers navn skal innføres i journalen selv om eventuell forkjøpsrett ikke er avklart. Dersom forkjøpsretten gjøres gjeldende, skal også navnet på endelig kjøper framgå av journalen.
(4) Meglingsjournal skal også føres for formidlinger som eiendomsmeglingsforetaket har sammen med andre eiendomsmeglingsforetak. I journalens kolonne for vederlag innføres totalt opptjent vederlag til kredit, og den del av vederlaget som tilfaller andre meglerforetak til debet. I den utstrekning det kreves refusjon av dokumenterte utlegg etter eiendomsmeglingsloven § 7-5, føres disse ikke i vederlagskolonnen. Disse beløp føres direkte i regnskapsbøkene.

§ 3-4. Journalføring for oppgjørsforetakegen side

Oppdrag som kun gjelder oppgjør for andre eiendomsmeglingsforetak i medhold av eiendomsmeglingsloven § 3-5, skal bare føres i særskilt oppdragsjournal for oppgjørsforetak. Hvert oppdrag som mottas, skal snarest mulig innføres i journalen. Oppdragene skal innføres i tidsrekkefølge og nummerorden. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
  1. navn og organisasjonsnummer på eiendomsmeglingsforetaket som har gitt oppdraget,
  2. tidspunkt for når oppdraget er mottatt,
  3. eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune,
  4. avtalepartenes navn,
  5. avtalt vederlag, og
  6. oppdragsansvarlig.

§ 3-5. Budjournalegen side

Hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
  1. tidspunkt for når budet er mottatt,
  2. budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer,
  3. budets størrelse,
  4. eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold,
  5. akseptfrist, og
  6. tidspunkt for avslag eller aksept.

§ 3-6. Depotjournalegen side

(1) Dersom eiendomsmeglingsforetaket er i besittelse av skjøter, pantobligasjoner, andelsbevis og lignende på vegne av andre skal dette føres i en depotjournal. Også dokumenter som mottas for oversendelse til sentral oppgjørsavdeling eller særskilt oppgjørsforetak skal innføres i journalen. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:
  1. dato for mottak, og
  2. dato for utlevering eller oversendelse av dokumentene.
(2) Dokumenter som nevnt i første ledd skal oppbevares avlåst og brannsikkert.

§ 3-7. Arkiveringegen side

(1) Eiendomsmeglingsforetaket skal oppbevare ett eksemplar av kjøpekontrakter i original. Kontraktene skal påføres formidlingsnummer, jf. § 3-3, og oppbevares samlet i nummerorden.
(2) Eiendomsmeglingsforetaket plikter å oppbevare alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse med det enkelte oppdrag slik at disse kan gjenfinnes når eiendommens adresse, registerbetegnelse eller én av partenes navn er kjent.
(3) Kontrakter og dokumenter skal oppbevares i papirform eller på annen betryggende måte i minst 10 år. Det samme gjelder journaler, jf. § 3-2 til § 3-6.

§ 3-8. Klientmidleregen side

Som klientmidler, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2, regnes alle midler som er innbetalt og alle aksjer, obligasjoner, pantedokumenter, gjeldsbrev, skjøter, eller lignende som er overlevert til et eiendomsmeglingsforetak for oppbevaring.

§ 3-9. (Opphevet)egen side

§ 3-10. Klientkontoegen side

(1) Klientmidler som ikke umiddelbart utbetales, skal settes på særskilt eller felles klientkonto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, og som i kontoavtalen har forpliktet seg til:
  1. ikke å gjøre motregning gjeldende i klientkontoen for de krav finansinstitusjonen måtte ha overfor eiendomsmeglingsforetaket,
  2. å påse at kun personer eller foretak som nevnt i 3-11 første ledd kan disponere over kontoen,
  3. å registrere opphør av rett til å disponere over klientkontoen i medhold av § 3-11 annet ledd når melding etter § 3-11 fjerde ledd er mottatt.
(2) Klientkonto skal opprettes i foretakets navn og betegnes «klientkonto».
(3) Klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente, som i sin helhet skal godskrives klientene. Foretaket plikter likevel ikke å avregne rentebeløp som for den enkelte klient i samme oppdrag ikke overstiger et halvt rettsgebyr.
(4) Rentene utbetales til klienten ved avregning i forbindelse med avslutning av oppdraget, og rentebeløpet skal spesifiseres i oppgjørsoppstillingen. Klienten kan likevel ikke kreve å få rentene utbetalt før disse er kreditert klientbankkontoen.

§ 3-11. Disponering av klientmidleregen side

(1) Klientkonto kan bare disponeres av eiendomsmeglingsforetakets fagansvarlige eller person eller foretak fagansvarlig gir skriftlig fullmakt.
(2) Fagansvarlig kan ikke disponere eiendomsmeglingsforetakets klientkonto dersom vedkommende fratrer eller ikke lenger oppfyller kravene til å være fagansvarlig, eller dersom foretakets tillatelse er falt bort eller inndratt.
(3) Når fagansvarlig ikke lenger har rett til å disponere klientkontoen, har heller ikke de han har gitt fullmakt slik rett.
(4) Eiendomsmeglingsforetaket og fagansvarlig skal snarest underrette de finansinstitusjoner der foretaket har klientkonto om at retten til å disponere over disse er falt bort.
(5) I tilfeller som nevnt i annet og tredje ledd kan Finanstilsynet sperre klientkontoen eller gi én eller flere personer disposisjonsrett over denne. Tilsvarende gjelder disposisjonsrett over sikringsobligasjoner og lignende.

§ 3-12. Bokføring av klientansvar og klientmidleregen side

(1) Det skal opprettes egne konti for klientansvar og klientmidler som til enhver tid viser behandlingen av klientmidlene.
(2) Bokføringen skal vise klientansvaret for det enkelte oppdrag.
(3) Saldo på klientkonto skal hver måned avstemmes mot bokført saldo for klientmidler i regnskapet. Innestående midler på klientkonto ifølge regnskapet skal være avstemt mot det samlede klientansvaret ifølge regnskapet. Avvik mellom regnskapsstørrelsene skal være forklart. Likeledes skal klientansvaret for de oppdrag foretaket har ved månedens slutt avstemmes mot bokført klientansvar (klientgjeld) hver måned. Avvik skal forklares. Dersom saldolisten, som viser klientansvaret for det enkelte oppdrag, har negative saldi, skal årsaken forklares.
(4) Avstemmingene skal dokumenteres og oppbevares som regnskapsmateriale.

§ 3-13. Oppgjørsoppstillingegen side

(1) Eiendomsmeglingsforetaket plikter å sende kjøper og selger oppgjørsoppstilling straks oppgjøret er gjennomført. Oppstillingen skal inneholde samtlige transaksjoner som angår vedkommende. Tidspunktet for de enkelte transaksjoner skal særskilt framgå av oppgjørsoppstillingen.
(2) Eiendomsmeglingsforetaket plikter å sende oppgjørsoppstilling når kjøper eller selger senere ber om det. Likeledes plikter eiendomsmeglingsforetaket å sende en oversikt over de dokumenter det har til oppbevaring for vedkommende klient (depotjournal).

§ 3-14. Særlig om advokaters behandling av klientmidler i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhetegen side

(1) Reglene i dette kapittel gjelder tilsvarende for advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2.
(2) Klientmidler i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhet skal settes inn på særskilt klientkonto.

Kvalifikasjonskrav

§ 4-1. Eiendomsmeglereksamenegen side

(1) Som godkjent eiendomsmeglereksamen, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 2, regnes bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon med studieplan, opptakskrav og eksamenskrav som Finanstilsynet har godkjent.
(2) Finanstilsynet kan godkjenne utenlandsk eksamen.

§ 4-2. Nærmere krav til studieplan for eiendomsmeglereksamenegen side

Studieplanen skal omfatte:
  1. de lovbestemmelser og forskrifter som en utøver av eiendomsmegleryrket berøres av,
  2. eiendomsmegling i praksis og dokumentbehandling, samt
  3. regnskapslære, økonomi og oppgjør ved omsetning av rettigheter i fast eiendom, herunder behandling av klientmidler.

§ 4-3. (Opphevet)egen side

§ 4-4. Krav til praktisk erfaringegen side

(1) Som godkjent praktisk erfaring, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 3 og § 4-3 første ledd nr. 2, regnes praksis som eiendomsmeglerfullmektig i eiendomsmeglingsforetak. Tilsvarende gjelder praksis som eiendomsmeglerfullmektig hos advokat som driver tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling. Arbeidsområdet må dekke alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet ved omsetning av rettigheter til fast eiendom i Norge.
(2) Finanstilsynet kan etter søknad godkjenne praktisk erfaring fra:
  1. foretak eller filial som i det vesentlige forestår oppgjør,
  2. foretak eller filial som i det vesentlige formidler leiekontrakter til fast eiendom,
  3. foretak eller filial som i det vesentlige formidler eiendom beliggende i utlandet,
  4. eiendomsmeglingsvirksomhet i utlandet.
(3) Dersom praktisk erfaring etter første og annet ledd ikke har omfattet oppgjør, må søkeren ha tre måneders praktisk erfaring fra foretak eller avdeling/filial som kun forestår oppgjør, ha gjennomført 30 oppgjør, eller fullført et oppgjørskurs som på forhånd er godkjent av Finanstilsynet.
(4) Søker som har praktisk erfaring etter annet ledd, må likevel ha minst 9 måneders praktisk erfaring fra virksomhet som nevnt i første ledd, eller ha gjennomført minst 15 salgsoppdrag i Norge.
(5) Finanstilsynet kan etter søknad godkjenne inntil ett års praktisk erfaring med oppgjørsvirksomhet som er avviklet før bestått eksamen.

§ 4-5. (Opphevet)egen side

§ 4-6. Vilkår for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til søkere med yrkeskvalifikasjoner fra stater utenfor EØS-områdetegen side

Eiendomsmeglerbrev kan utstedes til søker som har rett til å drive eiendomsmegling i en stat Norge har inngått avtale om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere med dersom:
  1. vedkommende har bestått en egnethetsprøve eller gjennomført en prøveperiode i samsvar med § 4-8 og § 4-9, og

§ 4-7. Egnethetsprøveegen side

(1) Egnethetsprøve iht. § 4-6 bokstav a gjennomføres i den utstrekning det finnes kandidater, maksimalt én gang pr. år. Den som ønsker å framstille seg for denne prøven må gi skriftlig melding om dette til Finanstilsynet senest 1. august samme år.
(2) Egnethetsprøven gjennomføres ved en utdanningsinstitusjon som har rett til å arrangere eiendomsmeglereksamen, jf. § 4-1 første ledd. Forskriften § 4-2 gjelder så langt den passer.
(3) Finanstilsynet skal på bakgrunn av søknaden avgjøre hvilke fag vedkommende skal prøves i.
(4) Finanstilsynet skal vurdere om vedkommende har kunnskaper tilsvarende de krav som stilles i godkjent studieplan i jus og regnskap, økonomi og oppgjør, og avgjør på bakgrunn av dette hvilke emner studenten skal prøves skriftlig i.
(5) I tillegg til skriftlig prøve må kandidaten gjennom en muntlig prøve godtgjøre at han har tilstrekkelige kunnskaper om sentrale oppgaver i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhet. Her kan også stilles spørsmål relatert til dokumentbehandling og praktisk eiendomsmegling.
(6) Ved alle prøvene brukes karakterene bestått og ikke bestått. Alle prøvene må være bestått før vedkommende har bestått egnethetsprøven.

§ 4-8. Prøveperiodeegen side

(1) Finanstilsynet skal før prøveperiode iht. § 4-6 bokstav a påbegynnes godkjenne praksissted og plan for prøveperioden. Prøveperioden må være tre år, og gi kandidaten innsikt i alle sider av eiendomsmegling.
(2) Som praksissted kan godkjennes foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling etter loven § 2-1 første ledd nr. 1. Advokat med tillatelse til å drive eiendomsmegling jf. loven § 2-1 første ledd nr. 2, med tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling, kan også godkjennes som praksissted.
(3) Finanstilsynet kan stille vilkår om at praksisstedet minst skal gjennomføre et bestemt antall omsetninger årlig for at det skal gis godkjennelse som praksissted.
(4) Praksisstedet må framlegge en plan hvor det minst redegjøres for følgende:
  1. hvem som har det faglige ansvaret for oppfølgning av kandidaten i prøveperioden, vedkommende må være eiendomsmegler, jf. loven § 4-2, jurist med tillatelse etter loven § 4-3 eller advokat,
  2. en opplæringsplan som viser hvilke oppgaver det tas sikte på at kandidaten skal delta i under prøveperioden. Dersom deler av eiendomsmeglingen som f.eks. oppgjør ikke gjennomføres i foretakets lokaler må det redegjøres særskilt for dette.
(5) Praksisplanen må vise at praksisperioden vil gi praksiskandidaten innsikt i alle sider av eiendomsmeglingsvirksomheten. Finanstilsynet kan stille ytterligere vilkår til innholdet av planen.
(6) Etter at prøveperioden er gjennomført skal praksisstedet bekrefte at prøveperioden er gjennomført i samsvar med godkjent plan for prøveperiode. Det kan bes om skriftlig bekreftelse fra Finanstilsynet om at godkjent prøveperiode er gjennomført.

§ 4-9. Medhjelpereksamenegen side

(1) Som godkjent eksamen etter loven § 4-4 første og annet ledd regnes bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon eller bransjeforening med eksamenskrav og eksamensform som Finanstilsynet har godkjent.
(2) Finanstilsynet kan godkjenne utenlandsk eksamen.
(3) Person som ikke ennå har bestått eksamen, kan utføre oppgaver tilsvarende medhjelper, jf. § 6-1 andre ledd, i inntil seks måneder før eksamen er bestått.

§ 4-10. Etterutdanningegen side

(2) Som relevant etterutdanning regnes kurs innenfor emner som angitt i § 4-2, arrangert av godkjent utdanningsinstitusjon, jf. § 4-1 første ledd, eller organisasjoner som representerer enten eiendomsmeglingsforetak eller personer som nevnt i første ledd. Forelesninger på kurs som nevnt i forrige punktum regnes som relevant etterutdanning på lik linje med deltakelse.
(3) Finanstilsynet kan etter søknad fra arrangør godkjenne andre kurs som relevant utdanning.

§ 4-11. Dokumentasjon av etterutdanningegen side

(1) Etterutdanning må kunne dokumenteres fra og med det tredje året etter at vedkommendes engasjement i eiendomsmeglingsvirksomhet ble påbegynt.
(2) Dokumentasjonen skal minst angi:
  1. navn på den som arrangerer kurset,
  2. emneområde,
  3. kort beskrivelse av kursets innhold og
  4. kursdato og varighet.
(3) Kopi av dokumentasjon nevnt i annet ledd skal fortløpende gis til fagansvarlig.

Krav til uavhengighet

§ 5-1. Foretakets adgang til å drive annen virksomhetegen side

(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan i tillegg drive:
  1. forretningsførsel for gårdeiere og utleieforvaltning,
  2. taksering av fast eiendom som foretaket ikke har i oppdrag å formidle,
  3. bistand ved gjennomføring av seksjonering av eiendommer og stiftelse av borettslag,
  4. formidling av rengjørings- og flyttetjenester og strømprodukter,
  5. formidling av innbo- og villaforsikringer, og
  7. formidling av kreditt når den ikke krever tillatelse etter annen lovgivning.
(2) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan ikke drive:
  1. formidling av eierskifteforsikring mot vederlag, eller
  2. bistand som i det vesentligste omfatter annonsering eller annen markedsføring av fast eiendom, eller på annen måte opptre som representant for bare én part i forbindelse med omsetning av fast eiendom.

§ 5-2. Særlige regler om formidling av kredittegen side

(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, og som mottar inntekter eller andre fordeler i forbindelse med formidling av kreditt, skal gi selger og kjøper skriftlig informasjon om dette før handel sluttes.
(2) Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til eiendomsmeglingsforetak kan ikke motta inntekter eller andre fordeler knyttet til kredittformidlingen. Tilsvarende gjelder for ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til advokater som driver eiendomsmegling.
(3) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan ikke til personer som nevnt i annet ledd, utbetale noen form for vederlag eller gi andre fordeler som er knyttet til kredittformidlingen.

§ 5-3. Opplysning om rettigheter i fast eiendomegen side

Personer som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd, skal holde det foretak eller den advokat de er tilknyttet fortløpende informert om sine rettigheter i fast eiendom. Slike rettigheter omfatter også andeler i eller aksjer i selskaper som ikke er børsnoterte, hvor fast eiendom utgjør en vesentlig del av selskapets eiendeler.

§ 5-4. Register over rettigheter i fast eiendomegen side

(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, skal føre register over rettigheter som nevnt i § 5-3. Følgende opplysninger skal framkomme av registeret:
  1. type rettighet,
  2. tidspunkt for erverv og eventuelt avhending av rettigheten,
  3. hvordan rettigheten er ervervet eller avhendet,
  4. eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune,
  5. eventuelt vederlag, og
  6. ved erverv eller avhending av andeler eller aksjer; selskapets navn og organisasjonsnummer.
(2) Opplysningene skal snarest mulig innføres i registeret. Det som er ført i registeret må ikke ved overstrykninger eller på annen måte gjøres uleselig.
(3) Det skal utarbeides rutiner for å sikre at registeret til en hver tid er fullstendig og oppdatert.

Oppdraget og utførelsen av dette

§ 6-1. Nærmere regler om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelperegen side

(1) Bare ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven 6-2 annet ledd, kan:
  2. besiktige og undersøke eiendommen,
  3. gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av denne,
  4. avholde budrunde, samt
  5. avholde kontraktsmøte.
(2) Medhjelpere, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 annet ledd, kan:
  1. innhente opplysninger til salgsoppgave og utforme utkast til denne,
  2. utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring,
  3. forestå visninger,
  4. utarbeide utkast til kjøpekontrakt,
  5. utarbeide og klargjøre dokumenter som skal tinglyses og
  6. utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter tilknyttet handelen oppdraget gjelder, herunder dokumenter vedrørende oppgjør.
(3) Med de begrensninger som følger av fjerde ledd, skal ansvarlig megler instruere, kontrollere og godkjenne medhjelpers arbeid, jf. annet ledd.
(4) Medhjelpere som har bestått eksamen etter eiendomsmeglingsloven § 4-4 annet ledd (oppgjørsmedhjelpereksamen), kan, i tillegg til de oppgaver som er nevnt i annet ledd, gjennomføre oppgjør etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd under tilsyn av ansvarlig megler. Når oppgjør gjennomføres i filial som kun utfører oppgjør, eller av eiendomsmeglerforetak som kun utfører oppgjør, skal fagansvarlig i den aktuelle filial eller foretak føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper.
(5) Andre som oppfyller vilkårene for å være ansvarlig megler, kan i særlige tilfeller overta ansvaret for det enkelte oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd.

§ 6-2. (Opphevet)egen side

§ 6-3. Oppdragstakers plikter ved budgivningegen side

(1) Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragstaker.
(2) Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal han fraråde budgiver å stille slik frist, og gi uttrykk for at det kan føre til at oppdragsgiver ikke vil akseptere budet. Dersom budgiver velger å opprettholde den korte fristen, skal oppdragstaker orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort. Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Oppdragstaker skal også bistå ved vurdering av bud.
(3) I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag.
(4) Oppdragstaker skal kun formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles.
(5) Med «skriftlig» i annet og fjerde ledd menes også elektronisk melding når informasjonen i denne er tilgjengelig også for ettertiden. Eiendomsmeglingsforetaket skal oppbevare slike meldinger i samsvar med reglene om arkivering i § 3-7.

§ 6-4. Innsyn i budjournalegen side

(1) Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Eventuelle rettelser i budjournalen, jf. § 3-1, skal fremgå tydelig av slik kopi.
(2) Etter at handel er kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan den som har lagt inn bud på eiendommen kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

§ 6-5. Oppdragstakerens plikter ved gjennomføring av handelenegen side

Vederlag. Utlegg

§ 7-1. Oppdragstakers plikt til å gi tilbud basert på timeprisegen side

Tilbud basert på timepris skal minst inneholde følgende opplysninger:
  1. pris per time inkludert merverdiavgift,
  2. anslag over antall timer som vil medgå til:
    1. befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, utarbeidelse av salgsoppgave og utforming/bestilling av annonser,
    2. visninger,
    3. annen kontakt med interessenter og budrunde,
    4. utforming av kontrakt og avholdelse av kontraktsmøte, og
  3. totalt anslått tidsbruk for gjennomføringen av oppdraget,
  4. samlet vederlag basert på oppgitt timepris og tidsbruk for gjennomføringen av oppdraget, og

§ 7-2. Oppdragstakers plikt til å skrive regningegen side

(1) Regning, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd, skal gi opplysning om den tid oppdragstaker har brukt på:
  1. befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, utarbeidelse av salgsoppgave og utforming/bestilling av annonser,
  2. visninger,
  3. annen kontakt med interessenter og budrunde,
  4. utforming av kontrakt og avholdelse av kontraktsmøte, og

Utenrettslige tvisteløsningsordninger

§ 8-1. Godkjenning av klageorganegen side

Et klageorgan som er godkjent etter lov om klageorganer for forbrukersaker § 3, anses uten forutgående søknad som godkjent klageorgan for behandling av tvister etter eiendomsmeglingsloven § 8-8, forutsatt at klageorganet i sine vedtekter har angitt hvilke kunder og institusjoner som kan bringe sak inn for klageorganet. Andre klageorganer kan godkjennes etter søknad til Finansdepartementet.

§ 8-2. Klageorganets virksomhetegen side

(2) Klageorganet kan oppfylle sine rapporterings-, opplysnings- og informasjonsforpliktelser til det offentlige ved innarbeidelse i, eller som vedlegg til, oppfyllelsen av de tilsvarende forpliktelsene for virksomhet omfattet av lov om klageorganer for forbrukersaker.

§ 8-3. Opplysninger til Finanstilsynetegen side

Klageorganet skal oversende uttalelser om brudd på eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter til Finanstilsynet.

II